Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus?
Banken verlangen mindestens 20 Prozent Eigenkapital, wovon mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts nicht aus der Pensionskasse stammen dürfen. Bei einem Kaufpreis von CHF 1 Million sind das CHF 200'000, davon CHF 100'000 aus freiem Vermögen oder Säule 3a.
Die wichtigsten Zahlen
Rechenbeispiel
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | CHF 1'000'000 |
| Eigenkapital total (20 %) | CHF 200'000 |
| Davon hartes EK (10 %) | CHF 100'000 |
| Kaufnebenkosten (ca. 3 %) | CHF 30'000 |
| Liquiditätsbedarf total | CHF 230'000 |
Was «hartes» Eigenkapital bedeutet
Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen aus Mitteln stammen, die nicht aus der zweiten Säule kommen: Sparguthaben, Wertschriften, Säule 3a, Erbvorbezug oder Schenkung. Pensionskassengelder dürfen nur für die darüber hinausgehenden 10 Prozent eingesetzt werden. Diese Regel stammt aus der Selbstregulierung der Banken und wird von der Aufsicht durchgesetzt — Ausnahmen gibt es faktisch keine.
Die Nebenkosten sind kein Detail
Beim Kauf fallen zusätzlich Handänderungssteuer, Notariats- und Grundbuchkosten an — je nach Kanton zusammen etwa 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten dürfen nicht mit der Hypothek finanziert werden und müssen zusätzlich zum Eigenkapital liquide vorhanden sein. Wer nur die 20 Prozent bereitstellt, scheitert an dieser Stelle.
Vorsorgegelder mit Bedacht einsetzen
Ein WEF-Vorbezug aus der Pensionskasse senkt das Altersguthaben dauerhaft und reduziert damit Rente und Risikoleistungen. Er löst zudem eine Kapitalbezugssteuer aus. Die Alternative ist die Verpfändung: Das Guthaben bleibt in der Kasse, dient aber als Sicherheit — die Vorsorge bleibt intakt, dafür steigt die Zinsbelastung. Welche Variante besser ist, hängt von Alter, Zinsniveau und Steuersituation ab.
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- Zählt die Säule 3a als hartes Eigenkapital?
- Ja. Säule-3a-Guthaben gilt nicht als Mittel der zweiten Säule und kann für die geforderten 10 Prozent eingesetzt werden.
- Kann ich einen Erbvorbezug einsetzen?
- Ja, ein Erbvorbezug oder eine Schenkung zählt als hartes Eigenkapital. Die Bank verlangt in der Regel eine schriftliche Bestätigung und Klarheit darüber, ob eine Rückzahlungspflicht besteht.
- Reichen 20 Prozent immer?
- Nein. Entscheidend ist zusätzlich die Tragbarkeit: Kalkulatorischer Zins, Unterhalt und Amortisation dürfen zusammen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Viele scheitern nicht am Eigenkapital, sondern hier.
Grundlagen und Quellen
- SBVg — Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen — Eigenmittelanforderung und hartes Eigenkapital
- WEFV — Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge — Vorbezug und Verpfändung
Redaktionell aufbereitete Information ohne Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Beträge sind Richtwerte für 2026 und können je nach Kanton, Anbieter und persönlicher Situation abweichen. Keine Provisionen, keine bezahlten Platzierungen. Zur Methodik · Fehler melden
Leutrim Miftaraj
Gründer · Innopulse Consulting GmbH
Unternehmer und Finanzbildungs-Enthusiast. Gründer von BudgetHub und dem Budgetwissen-Netzwerk. Ziel: Schweizer Finanzwissen verständlich machen — für alle.
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