Was ist die Tragbarkeit bei Hypotheken?
Die Tragbarkeit prüft, ob die kalkulatorischen Wohnkosten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Gerechnet wird mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 Prozent, 1 Prozent Unterhalt und Nebenkosten sowie der Amortisation — nicht mit dem aktuellen Marktzins.
Die wichtigsten Zahlen
Rechenbeispiel
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | CHF 1'000'000 |
| Hypothek (80 %) | CHF 800'000 |
| Kalkulatorischer Zins 5 % | CHF 40'000/Jahr |
| Unterhalt 1 % | CHF 10'000/Jahr |
| Amortisation | CHF 8'000/Jahr |
| Nötiges Bruttoeinkommen (×3) | CHF 174'000 |
Warum mit 5 Prozent gerechnet wird
Der kalkulatorische Zinssatz ist bewusst deutlich höher als der aktuelle Marktzins. Er soll sicherstellen, dass die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt — eine Hypothek läuft Jahrzehnte, der Zinssatz ändert sich mehrfach. Wer nur mit dem heutigen Zins rechnet, unterschätzt das Risiko systematisch. Die Banken sind hier durch Selbstregulierung und Aufsicht gebunden.
Die Amortisationspflicht
Die Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Pensionsalter auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert werden. Direkte Amortisation senkt die Schuld sofort, erhöht aber die Steuerlast, weil Schuldzinsen abziehbar sind. Indirekte Amortisation über die Säule 3a hält die Schuld konstant und nutzt den 3a-Steuerabzug — welche Variante besser ist, hängt vom Grenzsteuersatz und der Anlagerendite ab.
Warum die Tragbarkeit häufiger scheitert als das Eigenkapital
Viele Interessenten haben genug angespart, erreichen aber das erforderliche Bruttoeinkommen nicht. Bei CHF 1 Million Kaufpreis braucht es überschlägig CHF 170'000 bis 180'000 Bruttoeinkommen. In Regionen mit hohen Immobilienpreisen ist das die eigentliche Hürde — und sie lässt sich weder durch mehr Eigenkapital noch durch eine tiefere Zinsbindung umgehen.
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- Zählen beide Einkommen bei Paaren?
- In der Regel ja, sofern beide als Schuldner auftreten. Manche Banken gewichten ein Zweiteinkommen vorsichtiger, insbesondere bei Teilzeit oder befristeten Anstellungen.
- Was, wenn ich die Tragbarkeit knapp nicht erreiche?
- Möglich sind ein tieferer Kaufpreis, mehr Eigenkapital zur Reduktion der Hypothek, oder ein Mitschuldner. Eine tiefere Zinsbindung hilft nicht, weil kalkulatorisch gerechnet wird.
- Gilt die Regel auch nach der Pensionierung?
- Ja, und sie wird dann oft zum Problem: Mit dem Wegfall des Erwerbseinkommens sinkt das massgebende Einkommen deutlich. Banken prüfen die Tragbarkeit im Rentenalter separat.
Grundlagen und Quellen
- SBVg — Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen — Tragbarkeitsrechnung und Amortisationspflicht
- FINMA — Aufsicht über die Hypothekarvergabe — Anerkennung der Selbstregulierung als Mindeststandard
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Leutrim Miftaraj
Gründer · Innopulse Consulting GmbH
Unternehmer und Finanzbildungs-Enthusiast. Gründer von BudgetHub und dem Budgetwissen-Netzwerk. Ziel: Schweizer Finanzwissen verständlich machen — für alle.
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