Mieten oder kaufen — was lohnt sich?
Kaufen lohnt sich in der Schweiz vor allem bei langer Haltedauer ab etwa zehn Jahren, stabilem Einkommen und ausreichendem Eigenkapital. Die reine Zahlungsdifferenz zwischen Miete und Hypothekarzins ist irreführend, weil Unterhalt, Eigenmietwert und entgangene Rendite auf das Eigenkapital fehlen.
Die wichtigsten Zahlen
Was in der üblichen Rechnung fehlt
Verglichen wird meist Miete gegen Hypothekarzins — das ist der kleinste Teil der Wahrheit. Dazu gehören: Unterhalt und Rückstellungen von rund 1 Prozent des Objektwerts pro Jahr, Nebenkosten, der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen, Handänderungs- und Notariatskosten beim Kauf, und die entgangene Rendite auf dem gebundenen Eigenkapital. Erst mit diesen Positionen wird der Vergleich belastbar.
Warum die Haltedauer entscheidet
Die Kaufnebenkosten von 3 bis 5 Prozent fallen einmalig an und sind verloren. Sie müssen über die Haltedauer amortisiert werden — bei einem Verkauf nach drei Jahren dominiert dieser Posten die gesamte Rechnung. Ab etwa zehn Jahren verteilt er sich so weit, dass er nicht mehr ausschlaggebend ist. Wer beruflich mobil ist oder eine Familienveränderung erwartet, hat mit Mieten oft die günstigere und flexiblere Lösung.
Die nicht-finanziellen Faktoren
Wohneigentum bindet Kapital und Ort, schafft aber Gestaltungsfreiheit und Schutz vor Kündigung und Mietzinserhöhung. Miete kostet Flexibilität nichts, bietet aber keinen Vermögensaufbau durch Amortisation. Diese Abwägung ist nicht rein rechnerisch — sie sollte aber getroffen werden, nachdem die Zahlen auf dem Tisch liegen, nicht davor.
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- Ist Kaufen automatisch Vermögensaufbau?
- Nur der Amortisationsteil baut Vermögen auf, und dieser wäre auch beim Mieten sparbar. Der Wertzuwachs der Liegenschaft ist eine Annahme, keine Garantie.
- Was ist der Eigenmietwert?
- Ein hypothetischer Mietertrag, der Eigentümern als Einkommen angerechnet wird. Im Gegenzug sind Schuldzinsen und werterhaltender Unterhalt abziehbar. Die politische Diskussion dazu läuft — die aktuelle Rechtslage gehört vor jedem Kaufentscheid geprüft.
- Wie viel Reserve brauche ich als Eigentümer?
- Neben der Tragbarkeit eine Unterhaltsrückstellung von rund 1 Prozent des Objektwerts pro Jahr. Bei einem Haus für CHF 1 Million sind das CHF 10'000 jährlich — nicht in jedem Jahr fällig, aber im Durchschnitt.
Grundlagen und Quellen
- DBG Art. 21 Abs. 1 lit. b — Eigenmietwert — Besteuerung des Mietwerts selbstgenutzter Liegenschaften
- SBVg — Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen — Tragbarkeits- und Eigenmittelanforderungen
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Leutrim Miftaraj
Gründer · Innopulse Consulting GmbH
Unternehmer und Finanzbildungs-Enthusiast. Gründer von BudgetHub und dem Budgetwissen-Netzwerk. Ziel: Schweizer Finanzwissen verständlich machen — für alle.
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