1-Prozent-Unterhaltsregel
Die 1-Prozent-Unterhaltsregel: Budgetiere jährlich rund 1 % des Immobilienwerts für Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungs-Rückstellungen — bei einem Haus für CHF 1 Million also CHF 10'000 pro Jahr, ob die Rechnung nun kommt oder (noch) nicht.
📐 Die Regel: 1 % des Immobilienwerts pro Jahr
Rechenbeispiel
| Position | Wert |
|---|---|
| Immobilienwert | CHF 1'000'000 |
| Jährliche Rückstellung (1 %) | CHF 10'000 |
| Monatlich aufs Unterhaltskonto | CHF 830 |
| Heizungsersatz (alle ~20 J.) | CHF 25'000–45'000 |
Warum die Regel funktioniert
Häuser altern in Schüben: jahrelang nichts, dann Heizung (CHF 25'000–45'000), Dach (CHF 40'000–80'000), Küche und Bad im gleichen Jahrzehnt. Die 1 %-Rückstellung glättet diese Schübe zu einer planbaren Monatsrate und verhindert den Klassiker, dass die Sanierung über eine Hypothekenaufstockung zum Marktzins finanziert werden muss. Sie ist auch die ehrliche Brücke im Kaufen-mieten-Vergleich: Wer Eigentum nur mit Hypothekarzins rechnet, vergleicht Äpfel mit halben Äpfeln — die Bank rechnet in der Tragbarkeit nicht umsonst 1 % Nebenkosten ein.
Wo die Regel bricht
Ein Prozent ist ein Durchschnitt über Jahrzehnte, kein Jahresfahrplan: Neuwertige Objekte brauchen anfangs weniger, Altbauten und Objekte mit Sanierungsstau deutlich mehr — beim Kauf eines 35-jährigen Hauses gehört eine Zustandsanalyse mit konkretem 10-Jahres-Sanierungsplan vor die Pauschale. Beim Stockwerkeigentum ersetzt der Erneuerungsfonds die Regel nur teilweise: Er deckt gemeinschaftliche Teile; Küche, Bad und Böden in deiner Wohnung bleiben dein privates 0,4–0,6 %-Thema. Und steuerlich lohnt Timing: Werterhaltende Arbeiten sind abzugsfähig — grosse Posten auf zwei Steuerjahre zu verteilen bricht die Progression.
Haus-Rückstellungen automatisieren
CHF 830 pro Monat aufs Haus-Konto: BudgetHub führt die Rückstellung als festen Budgetposten — die Heizung kommt sowieso.
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1 % vom Kaufpreis oder vom Gebäudewert?
Konzeptionell vom Gebäudewert (das Land nutzt sich nicht ab) — in teuren Lagen mit hohem Landanteil ist 1 % vom Kaufpreis daher konservativ. Praktisch nutzen die meisten den Kaufpreis als einfache Basis.
Wo parkiere ich die Rückstellungen?
Separates Konto («Haus-Konto») für die ersten 2–3 Jahresraten, darüber hinaus darf ein Teil defensive angelegt werden. Wichtig ist die mentale Trennung vom Konsumbudget — das Geld ist verplant, auch wenn es ruht.
Was ist steuerlich abziehbar?
Werterhaltender Unterhalt (Reparaturen, Ersatz gleichwertiger Installationen) ist abziehbar — pauschal oder effektiv, jährlich wählbar. Wertvermehrende Investitionen nicht sofort, aber später bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar: Belege ein Leben lang aufheben.
Leutrim Miftaraj
Gründer · Innopulse Consulting GmbH
Unternehmer und Finanzbildungs-Enthusiast. Gründer von BudgetHub und dem Budgetwissen-Netzwerk. Ziel: Schweizer Finanzwissen verständlich machen — für alle.
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